“十一”假期前夕，房地产市场迎来3项重磅调控举措，有关部门通过发布利率下调以及税费减免等政策，支持居民首套房和换购住房需求。近日，北京、上海、重庆、天津、杭州等城市先后发布了首套个人住房公积金贷款利率下调的通知。同时，多座城市首套住房商贷利率已经下调到4.1%以下，武汉、贵阳等二线城市已经降低至3.9%，多个三四线城市房贷利率也进入“3”字头。

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政策频频加码，国庆期间全国楼市的热度呈现提升迹象。据58同城、安居客《2022年“十一”假期楼市报告》数据显示，十一放假期间，新房楼盘关注热度表现超出预期，三线城市出现小幅上升。同期，??房购房需求热度同比上涨 15%，一线城市二手房市场热度均好于全国平均水平，其中深圳的涨幅相比去年同期上涨88%。

公积金贷款利率时隔7年再下调，100万房贷最高省3万

在一系列政策“组合拳”中，公积金利率的下调备受关注。根据人民银行决定，5年期以下（含5年）和5年期以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率保持不变。连日来，多地住房公积金管理发布通知，按调整后的新利率执行。

根据新的公积金利率，将直接为购房者降低购房成本。举例来看，对于一笔100万元、年限30年的公积金贷款来说，若按照最新首套利率，等额本息还款方式的利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。

经过此次优化调整，个人公积金贷款利率已降至历史最低水平，同时这也是继2015年以来首次下调，体现出楼市信贷进入宽松周期。对此，58安居客房产研究院分院院长张波分析，今年以来公积金调整在各地推动频频，包括公积金首付下调、公积金贷款额度上调以及公积金直系亲属间使用，但从当下来看，公积金贷款额度调整的空间已经相对有限，公积金贷款利率调整自然随之而来。

张波认为，公积金利率一直以来都明显低于商贷利率，即使今年以来LPR不断下调，公积金利率的优势依然存在，但随着各地首套房贷款利率下调幅度不断增大，公积金利率的调整亦势在必行。

利率个税叠加利好政策降低购房成本，“十一”假期楼市暖意初现

除了个人公积金贷款利率下调，明年底前居民换购住房可享个税退税优惠、部分城市阶段性下调或取消首套房贷利率下限等重磅利好政策的推出，也为市场传递信心，带动部分城市“十一”假期楼市暖意初现。

据58同城、安居客统计数据显示，今年“??”??假新房住宅市场关注热度虽出现?幅微跌，但热度表现超预期，其中三线城市关注热度能出现小幅上升，今年 1-9 ?三线城市利好政策持续加码，房价同比去年有较多出现下降，带来了购房者的关注。

从项目上来看，全国项?热度呈现区域分化，部分房企在“金九银十”黄金周的营销效果明显，国庆期间万科、保利和龙湖的楼盘热度指数排名前三。其中，万科分布在西安、沈阳、上海的项目热度最高；保利的项目在广州、佛山、武汉的热度指数最高；龙湖热度高的项目重点分布在重庆、沈阳和成都等。当前，房企在营销??的数智化发展加大探索，数智化营销对房企销售额的关联度也不断增加。

换购住房退个税的政策可以积极推动有改善需求的购房者加快入市脚步，促进市场交易量快速提升。根据58同城、安居客的数据显示，国庆期间?手房热度缓步提升，?线城市受退税政策利好需求明显反弹。全国?手房购房需求热度环比2021 年国庆期间上涨 15%。四个?线城市?手房市场热度均好于全国平均水平，其中深圳的涨幅最大，相比2021 年同期上涨 88%，已超过 2020年市场相对最活跃的时期，北京、广州和上海同比分别上涨 31%、26%和 22%。

张波认为，本轮房地产调整的周期会相对偏长，尤其是不同城市的复苏脚步依然存在会较大差异，四季度市场依然会处于触底反弹的过程中，总体楼市销售数据同比转正预计要到明年一季度。

关键词： 逐步回归